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Monday, 15 de June del 2020 a las 17:21

NUEVA LEY DE ALQUILERES: CUANDO LA POLÍTICA VA PARA UN LADO Y EL SENTIDO COMÚN PARA EL OTRO.

El Analista en Economía y Agente de Bienes Raíces, RICHARD BENTANCUR arremete con dureza a la normativa finalmente convertida en ley, tras la reciente aprobación del Senado de la Nación. El profesional inmobiliario considera que se trata de "un mamarracho de la política".
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                                  LA NUEVA LEY DE ALQUILERES

                                                  Ó

                          EL NUEVO MAMARRACHO DE LA POLITICA

                                      

  

     Luego de muchas idas y vueltas, después de haber obtenido media sanción en Diputados en noviembre del pasado año, finalmente se aprobó la nueva ley de alquileres.

 

     De esta manera los pusilánimes legisladores, demostrando  tener total falta de contacto con la realidad y desoyendo las voces de aquellos que estamos en el dia a dia del mercado, se dejaron influenciar por los demagogos de siempre, esta vez representados entre otros, por la asociación de inquilinos.

 

     Esta nueva ley tiene para rescatar  tenues aspectos positivos y en cambio tiene para destacar un nefasto rosario de cuestiones negativas.

 

     Entre los aspectos positivos, podemos mencionar que el depósito a constituir no deberá ser mayor a un mes de alquiler y ser devuelto actualizado, conforme el valor locativo del momento.

     Otro detalle que trae justicia a la relación contractual, está vinculado al pago de las expensas extraordinarias, las que en algunos casos, el propietario exigía que las soporte el locatario.

     Se flexibiliza por esta ley el sistema de garantías, más allá de que ya  se estaba poniendo en práctica.

 

     Pero todos los detalles a favor de esta ley, quedan absolutamente neutralizados, frente a los absurdos cambios que se han dispuesto, amparados en falsos argumentos.

 

     Los dos cambios más importantes, están vinculados con la extensión del contrato y con los ajustes en sus valores.

 

     Falsedad 1: Se ha dispuesto que el contrato deberá tener una duración minima de tres años, argumentando que de esa manera el locatario tendrá mayor estabilidad en la vivienda FALSO.

Está demostrado en la práctica, que la estabilidad del inquilino la da su comportamiento en el cumplimiento del contrato. Asi, sobran ejemplos de inquilinos que permanecen alquilando durante decenas de años la misma vivienda. En cambio, si  el inquilino incumple el contrato. “volará” a los tres años.

 

     Falsedad 2: En lugar del hasta ahora libremente consensuado sistema de actualizaciones semestrales, se implementa un régimen de ajustes anuales, utilizando un índice mix entre inflación y evolución de salarios.

     Esta vez, la demagogia de inquilinos agrupados, combinada de manera perversa con la ignorancia de los legisladores, convalidan un resultado dramáticamente malo: perjudicar a las dos partes, pues es también FALSO que se favorezca al inquilino y asimismo también ser perjudica a quien ofrece su capital para volcarlo a la locación.

 

     Perjudica al inquilino porque se encontrará al cabo del año con un incremento importante en el valor locativo, que altera cualquier presupuesto de ingresos fijos. Asimismo, también lo perjudicará en razón de que el índice resultante, será muy superior al consensuado actualmente entre locador y locatario, con la intervención del profesional inmobiliario.

 

     Esto expresado, no es opinión sino información emergente de dos datos objetivos que lo ratifican cabalmente: en el año 2019 hubo una inflación de. 53,8 %, sin embargo los alquileres se ajustaron en promedio un 33 %.

   

      Por otra parte, si se estudia la evolución de los incrementos promedio de los alquileres en los últimos 8 años, queda demostrado que de haberse aplicado en ese período, la fórmula implementada en la nueva ley, los alquileres se habrían incrementado un 28 % por encima de lo que aumentaron con el sistema de consenso de partes que permitía la ley anterior.

 

     Se perjudica al propietario, porque sumado a que actualmente la rentabilidad es la más baja desde que existen datos estadísticos, cobrar un incremento, aunque sea importante al cabo de un año, resulta sumamente inconveniente en términos de rentabilidad.

     Como consecuencia, se desalentará a los inversores para la adquisición de inmuebles destinados para locaciones, asimismo los desarrolladores no verán rentable construir para alquilar.

     La derivación es obvia: bajará la oferta, subirá la demanda y con ella los valores locativos, pues los propietarios impondrán mayores valores iniciales, con el fin de neutralizar en parte, la erosión producida por la inflación a lo largo de un año, a la espera del ajuste fijado por este engendro llamado “nueva ley de alquileres.”

 

     Finalmente una breve digresión: los contratos deberán estar todos registrados en la AFIP, corrigiendo asi la actual situación en la que el 90 % de los contratos están en negro.

     Estamos 100 % de acuerdo con el apego a la legalidad, a la formalidad y al pago de impuestos, con independencia de que luego el Estado representado por los políticos, malgastan y en algunos casos,  roban el dinero de las arcas públicas.

     Pero si somos realistas, tenemos que decir que esta obligatoriedad, choca contra la realidad de un 40 % de la economía en negro, situación que el Estado no sabe, no quiere, no puede corregir. Una vez más, estamos frente a la caza en el zoológico, agregando asi otro factor a la suba de las locaciones.

 

     La historia demuestra que desde la década de los años 20 del siglo pasado, el Estado intervino más de cien veces en el mercado de alquileres. Siempre e indefectiblemente con rotundos fracasos.

 

Esta, lamentablemente, no será la excepción.

 RICHARD BENTANCUR ZERPA

RICHARD BENTANCUR es Analista en temas económicos y Consultor inmbiliario en Radio Génesis de Buenos Aires y Radio Libertad de Rosario. Es Piscólogo, egresado de la Universidad de la República Oriental del Uruguay. Se desempeña como Corredor Inmobiliario y Administrador de Consorcios en C.A.B.A con más de 20 años de experiencia. Ha escrito varias columnas sobre dicha temática, las que se pueden apreciar en el ícono En Sintonía con los Barrios de este Diario.